Wszystko o nieruchomościach: Apartamenty nad morzem w Ustce z przeznaczeniem na wynajem

Trafny wybór inwestycji to gwarancja renty kapitałowej w przyszłości. Czy apartamenty nad morzem pod wynajem są taką inwestycją? Sprawdź koszty, przychody, rentowność inwestycji. Decyzja o przyszłej inwestycji stanie się łatwiejsza.

Wielu ludzi mających pieniądze zastanawia się jak je zainwestować. Każdy chciałby żeby jego inwestycja przynosiła odpowiedni zysk i najlepiej, żeby nie ponosić przy tym dużego ryzyka. Każdy ma swoje priorytety, każdy stawia sobie jakieś cele. Dla jednych ma to być inwestycja krótkoterminowa, która pozwoli "pracować" środkom wolnym w krótkim czasie - na przykład po sprzedaży nieruchomości a przed planowanym kupnem następnej, bądź po sprzedaży akcji i planowanym zakupem innych. Wówczas, oczywiście najlepszym rozwiązaniem jest lokata bankowa na tzw. koncie oszczędzającym, czyli z oprocentowaniem o stałej stopie niezależnie od długości lokaty. Na takich kontach można osiągnąć od 3% do nawet 6%. Należy przy tym pamiętać, że prawie 1/5 z naliczonych po okresie lokaty odsetek pochłonie "podatek Belki". Jeśli mamy nadwyżki finansowe w dłuższym horyzoncie czasowym i zależy nam na tym, żeby zainwestować je na dłużej - można się zastanowić nad inwestycją w apartamenty nad morzem z przeznaczeniem na wynajem.

Nie jest to jednak inwestycja tania. Apartament w Ustce kosztuje na pierwotnym rynku od ośmiu do nawet dwunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy. Niewielkie, dwupokojowe mieszkanie z aneksem kuchennym i łazienką , o powierzchni około 40m2 to koszt 320-480tys. złotych. A to dopiero stan deweloperski. Zależnie od standardu, w którym chcemy mieszkanie urządzić, wydamy na ten cel kolejne 40-60tys. zł.

Na wtórnym rynku, na przykład na osiedlu "Na Wydmie" w Ustce, można już urządzony pod wynajem apartament kupić za pięć do sześciu tysięcy złotych za metr kwadratowy. Wówczas wydatek wyniesie 200-240tys. złotych. Jeśli chcemy takie mieszkanie dobrze wynajmować, nie kupujmy mieszkania w blokach z wielkiej płyty w centralnej części Ustki. Szanse na wynajem takiego mieszkania będą mniejsze.

Trzeba też zwrócić uwagę na odległość od morza i otoczenie budynku. Hałaśliwa ulica w pobliżu nie sprzyja wynajmowi. Dlatego też, mimo atrakcyjnego położenia, nie polecałbym apartamentów zbudowanych w porcie. Jest to być może inwestycja perspektywiczna ale na razie bardzo hałasuje stocznia i port, w których toczy się (póki co) normalne gospodarcze życie. Kutry wypływają na połów i wracają z morza wyładowując rybę i ładując lód. Dzieje się to często w nocy bądź nad ranem. To słychać. Tuż obok portu znajduje się wydział kadłubów stoczni. W trakcie montażu (spawania) kadłuba, prostuje się go waląc młotami w stalowe blachy. A taki kadłub to wielkie pudło rezonansowe, które zwielokrotnia hałas.

Wróćmy jednak do rentowności inwestycji. Należało by uwzględnić dwa jej aspekty: - wzrost wartości nieruchomości - dochody z wynajmu Wydaje się, że kupując obecnie apartamenty nad morzem nie ma co liczyć na wielki przyrost ich wartości. Przynajmniej nie w krótkim terminie. Można chyba jednak zakładać utrzymanie realnej wartości w czasie - tzn. wzrost ceny o wartość inflacji. To już dużo.

Przypatrzmy się teraz dochodom z wynajmu. Załóżmy, że apartamenty nad morzem są wynajmowane w 100% w dwa letnie miesiące. Przyjmijmy bezpiecznie, że można je wynająć również w połowie dni czerwca i połowie dni maja. Wrzesień i kwiecień - to już tylko 5-6 dni wynajmu. W lutym są szkolne ferie i nad morze chętnie przyjeżdżają rodziny z dziećmi, które mają kłopoty z drogami oddechowymi lub tarczycą -możemy zaplanować znowu 5-6 dni wynajmu. Styczeń, październik i listopad to zazwyczaj miesiące martwe. Możemy za to liczyć na sylwestrowy 2-3 dniowy pobyt gości ( z ceną jak w sezonie letnim). No właśnie. Jak wyglądają ceny wynajmu? Zależą one od sezonu (miesiąca, w którym przyjeżdżają goście), ilości osób mieszkających w apartamencie i długości pobytu. Średnio można liczyć w tzw. wysokim sezonie ( lipiec i sierpień) 220zł/dobę, za czteroosobowy apartament. Druga połowa czerwca i pierwsza września ( niektórzy rozciągają ten okres na cały czerwiec) to tzw. średni sezon. Zaliczamy do niego również ulubione przez wszystkich długie weekendy. Tu uzyskuje się cenę 160-180zł/dobę. W pozostałym okresie, czyli w niskim sezonie uzyskamy już tylko 100-120zł/dobę.

Po pomnożeniu ilości dni wynajmu przez ich ceny i zsumowaniu wszystkiego uzyskamy przychód z wynajmu na poziomie 22000zł. Podchodząc z zasadą ostrożności przy szacowaniu dochodów odejmijmy od tej sumy 10%. Przychód, jaki przyniesie nam przez rok wynajmu apartament nad morzem wyniesie więc około 20tys. złotych.

Nie możemy jednak zapomnieć o kosztach. Spróbujmy je oszacować: - czynsz we wspólnocie wraz ze wszystkimi mediami - 300zł/m-c, 3600zł/rok - energia elektryczna - 50zł/m-c, 600zł/rok - telewizja kablowa i Internet - 100zł/m-c, 1200zł/rok - środki czystości - 35zł/m-c, 420zł/rok - utrzymanie własnej strony internetowej (domena na serwerze u pewnego ale nie najdroższego dostawcy) - 150zł/rok - reklamy naszego apartamentu w Internecie ( skromnie) - 300zł/rok. Pozostaje jeszcze sprzątanie apartamentu - ale to najczęściej doliczamy gościom do rachunku.

Nie zapominamy o podatku - 8,5% ryczałtu liczonego od przychodów ( bez pomniejszania ich o koszty) obciąża nasz bilans kwotą 1700zł/rok. Wynajmowany turystom apartament nad morzem przyniesie nam rocznie ok. 12tys. zł. czystego dochodu.

W naszej kalkulacji nie uwzględniliśmy jeszcze kosztu naszej pracy:

- przy korespondencji e-mailowej i rozmowach telefonicznych w sprawie rezerwacji

- przy przyjmowaniu gości i odbieraniu apartamentu po wynajmie

- przy nadzorze nad sprzątaniem

- przy dodatkowo prowadzonej samodzielnej reklamie w Internecie

Nie jest to mały nakład pracy. Nie uwzględniliśmy też kosztów remontów, które w takim mieszkaniu musimy przeprowadzać częściej niż w mieszkaniu, które sami użytkujemy. Czas na wnioski. Pięć do sześciu procent rentowności netto (po podatku) to tyle samo lub bardzo niewiele więcej niż na lokacie bankowej. Jeśli więc nie następuje wzrost wartości nieruchomości, to apartamenty nad morzem pod wynajem mogą być rentowną inwestycją tylko wówczas, jeśli uda się nam przedłużyć okres ich wynajmu ponad 100-105 dni, które uwzględniłem w rachunku, bądź też uzyskamy wyższą cenę wynajmu.

Bardzo Państwu życzę zarówno jednego jak i drugiego. Zajmuję się tym od kilku lat (linki w tym artykule kierują czytelnika do strony internetowej, która prezentuje wynajmowane przeze mnie apartamenty nad morzem w Ustce ).

Stąd wiem, jakie to trudne.